Courtier en crédit et assurance : que vérifier avant de signer

Depuis le 1er janvier 2022, une banque française ne prête plus au-delà de 35 % de taux d’effort, assurance comprise, ni sur plus de 25 ans, sauf dérogation comptée. Dans ce cadre serré, le dossier se joue sur sa présentation, et c’est là qu’intervient un intermédiaire, par exemple un courtier en crédit et assurance à Argenteuil. Avant de lui confier vos bulletins de salaire, quatre points se contrôlent : son immatriculation, son mandat, sa rémunération, et ce qu’il ne fera jamais à votre place.

Ce que recouvre vraiment le métier de courtier en crédit et assurance

Deux métiers, deux réglementations. Le courtier en crédit relève du Code monétaire et financier : il présente votre demande de prêt à plusieurs banques. Le courtier en assurance relève du Code des assurances : il cherche le contrat qui couvre le prêt, puis le reste de votre vie de ménage. Un cabinet qui affiche les deux casquettes doit donc détenir les deux habilitations. Ça se vérifie en deux minutes, et j’y reviens juste après.

L’intérêt du double métier tient en une ligne de votre offre de prêt, celle de l’assurance. La norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) calcule les 35 % assurance emprunteur incluse. Avec 4 000 € de revenus nets, la mensualité plafonne à 1 400 €, cotisation d’assurance dedans. Un interlocuteur qui négocie le taux sans regarder l’assurance ne traite que la moitié du calcul.

Le cabinet UNIK & VOUS, installé à Argenteuil, range ses expertises en cinq univers. Sa zone affichée couvre Argenteuil, le Val-d’Oise, l’Île-de-France et un accompagnement à distance. Le schéma ci-dessous reprend ce découpage, tel que le cabinet le présente sur son site.

Immatriculation Orias et mandat écrit, les deux vérifications à faire avant le premier rendez-vous

L’Orias tient le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance. Depuis un décret de janvier 2012, toute personne qui présente une opération de banque doit y figurer. La consultation est publique sur orias.fr. Tapez le nom du cabinet, puis lisez les catégories inscrites. L’inscription se fait catégorie par catégorie, précise l’Orias. Pour un cabinet qui traite le prêt et son assurance, deux lignes doivent apparaître, une pour la banque, une pour l’assurance.

Cette inscription n’est pas acquise une fois pour toutes. Elle se renouvelle chaque année, attestation de responsabilité civile professionnelle à l’appui, sous peine de radiation. Depuis la loi du 8 avril 2021, les courtiers doivent aussi adhérer à une association professionnelle agréée par l’ACPR, le gendarme du secteur. Le ménage a été réel. Au renouvellement de 2023, MoneyVox rapportait 7 000 à 8 000 dossiers déposés sans attestation d’adhésion.

Une limite à connaître. L’Orias contrôle le dossier d’inscription, pas la qualité du conseil. Le contrôle de l’activité relève de l’ACPR. Une immatriculation à jour prouve que votre interlocuteur a le droit d’exercer. Elle ne dit rien de sa façon de travailler.

Reste le mandat, ce document qui fixe ce que vous confiez au courtier. Je ne signerais pas un mandat qui ne précise pas trois choses : l’objet exact de la recherche, sa durée, et le montant des honoraires. Une promesse orale de « s’occuper de tout » ne vaut rien le jour où un désaccord surgit.

Le mandat se lit ligne à ligne avant la signature. Photo Picsues / Pixabay

Comment un courtier est payé, et ce que ses honoraires ne comprennent pas

Deux flux coexistent. La banque ou l’assureur verse une commission au courtier quand le contrat est signé. Le client, lui, règle parfois des honoraires en plus. Rien d’anormal là-dedans, à condition que le montant soit écrit avant le début de l’étude et non découvert à la fin.

Sur le calendrier, la loi ne laisse aucune marge. L’article L. 519-6 du Code monétaire et financier interdit à toute personne qui aide à obtenir un prêt de percevoir la moindre somme avant le versement effectif des fonds. Provision, frais de recherche, frais de constitution de dossier : tout est visé. Un intermédiaire qui réclame un chèque à l’ouverture du dossier se place hors du texte. Dans ce cas, partez.

L’erreur classique consiste à prendre les honoraires du courtier pour le coût total de l’opération. Ils ne couvrent ni les frais de dossier de la banque, ni la garantie du prêt (caution ou hypothèque), ni les frais de notaire. Demandez un chiffrage qui sépare ces lignes. Un total sans détail ne se compare à rien.

Assurance emprunteur, la ligne du prêt que l’on compare le moins

On négocie le taux au centième et on signe l’assurance de la banque sans la lire. C’est un mauvais calcul, puisque la cotisation entre dans les 35 %. La loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, a changé trois règles que la Banque de France résume dans son bilan du 15 janvier 2024.

Première règle, vous changez d’assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date anniversaire et sans frais. La banque ne refuse que si le nouveau contrat n’offre pas des garanties équivalentes, et elle doit motiver son refus. Deuxième règle, l’assureur n’a plus le droit de vous interroger sur votre santé si la part assurée reste sous 200 000 € par personne et si le prêt se termine avant vos 60 ans. Troisième règle, le droit à l’oubli est ramené à cinq ans.

Le seuil de 200 000 € se compte par assuré et sur l’ensemble de vos crédits en cours. Un couple qui emprunte 380 000 € à parts égales reste donc sous le plafond, chacun étant assuré pour 190 000 €. Un emprunteur de 40 ans sur 25 ans en sort, lui, puisque son prêt s’achève à 65 ans. C’est le calcul que j’attends d’un courtier dès le premier échange, avant toute simulation de taux.

Un point reste à lire vous-même. Le comité consultatif du secteur financier relève que le plafond de 60 ans réduit nettement le nombre de dossiers concernés. Et l’absence de questionnaire ne supprime pas les exclusions de garantie. Elles figurent dans la notice, pas dans la brochure.

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Les pièces à réunir pour que l’étude de votre dossier ne traîne pas

Un dossier incomplet ne part pas en banque. Préparez l’ensemble avant le rendez-vous : pièce d’identité, justificatif de domicile, derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, relevés de compte récents, tableaux d’amortissement des crédits en cours, et le compromis de vente s’il est signé. La liste exacte dépend de chaque banque. Le courtier vous la donne, et c’est d’ailleurs un bon test de son sérieux.

Faites le calcul avant lui. Additionnez vos mensualités de crédit actuelles, ajoutez la future mensualité assurance comprise, divisez par vos revenus nets avant impôt. Au-dessus de 0,35, votre dossier dépend de la marge de dérogation de la banque. Mieux vaut le savoir en entrant dans le bureau qu’en en sortant.

Le taux d’effort se calcule chez soi, avant le rendez-vous. Photo AlexanderStein / Pixabay

Ce que le courtier ne remplace pas : la décision de la banque et votre propre lecture de l’offre

Le courtier présente, la banque décide. Aucun intermédiaire ne garantit un accord, et celui qui le promet ment. Un dossier sous les 35 % reste d’ailleurs refusable. Chaque établissement ajoute ses propres critères, le reste à vivre en tête, alors que ce critère ne figure pas dans la décision du HCSF.

Il ne lit pas non plus l’offre à votre place. Trois lignes méritent votre attention personnelle : le coût total du crédit, les conditions d’un remboursement anticipé, et les exclusions de l’assurance. Franchement, vingt minutes sur ces trois lignes valent mieux que trois heures de simulateurs en ligne. Pour une situation particulière, un problème de santé ou des revenus irréguliers, posez la question par écrit et gardez la réponse.

À qui le courtage ne convient pas, et la question à poser en premier

Tout le monde n’a pas besoin d’un intermédiaire. Un ménage en CDI, sous 30 % de taux d’effort, dont la banque historique fait déjà une proposition correcte, gagnera peu à payer des honoraires. Dans ce cas, je me contenterais de faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur, puisque la loi l’autorise à tout moment.

Le courtage prend son sens ailleurs. Indépendants, revenus variables, crédits à regrouper, taux d’effort proche du plafond, prêt qui dépasse les 60 ans : autant de dossiers où la présentation et le choix de l’assurance pèsent sur la réponse. Un cabinet de proximité qui traite le prêt et sa couverture sous le même toit, comme celui d’Argenteuil, répond bien à ce profil.

La première question à poser n’est pas « quel taux m’obtenez-vous ? ». C’est celle-ci : « Combien me coûtez-vous, à quel moment, et que se passe-t-il si le prêt est refusé ? » Notez la réponse. Si elle tient en une phrase claire, vous avez le droit de sortir vos bulletins de salaire.

Questions fréquentes